1948年冬天,解放前夕国民党统治区,上海弄堂里一栋石库门老房。国民党小官僚侯义伯(李天济饰)唯恐失去往日的骄奢生活,强行霸占了这幢房子,将无权无势的原房主孔有文(魏鹤龄饰)赶到了狭窄的客堂,并把二楼留给姘妇余小瑛(黄宗英饰)居住。愈发感到时局不利的侯义伯,欲将房子转手捞上最后一笔钱。这引发了房客们的恐慌,然而他们各有各的顾虑和想法,大家只好各自为谋。自恃聪明的肖老板(赵丹饰)和肖太太(吴茵饰)将仅有的金银首饰和西药全部抵押给侯义伯,却反被打伤。中学教师华洁之(孙道临饰)欲搬到学校去住,不料却被以鼓动学潮的罪名被捕入狱,侯义伯居然乘机调戏华太太(上官云珠饰)。被侯义伯逼得无路可走的房客们,终于在忍无可忍的情况下团结起来,势要与侯义伯斗争到底来保卫自己的栖身之地。